מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיע הישראלי

אם אתם משקיעים ישראלים ששוקלים השקעה בנדל"ן בארצות הברית, הפוסט הזה נכתב במיוחד בשבילכם.

השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה הזדמנויות רבות , אך לצד ההזדמנויות הגדולות יש גם אתגרים לא מבוטלים בתחום המיסוי. כל משקיע חכם יודע שבכדי למקסם רווחים מהשקעה בנדל"ן, יש לתכנן בקפידה את המיסוי, להבין את אמנות המס, ולהתמצא בחוקי המס הן בארה"ב והן בישראל

נתחיל מהבסיס: הבנת אמנת המס בין ישראל לארה"ב

למשקיעים רבים, השאלה הבסיסית ביותר היא איפה בעצם צריך לשלם מס על ההכנסות מהשכירות של נכס בארה"ב? אמנת המס בין ישראל לארה"ב מספקת תשובה חד משמעית: זכות המיסוי הראשונית שייכת לארה"ב, מכיוון שההכנסה נובעת מנכס שנמצא בארה"ב. המשמעות היא שהמשקיע ישלם את מלוא המס בארה"ב תחילה. אבל זה לא נגמר כאן! אם המס בישראל גבוה יותר מהמס בארה"ב, המשקיע עשוי להידרש לשלם את ההפרש לרשות המיסים בישראל

שלושת רבדי המיסוי בארה"ב שכל משקיע חייב להכיר

מס פדרלי - Federal Income Tax

המס הפדרלי חל על כל ההכנסות שמקורן בכל המדינות בארה"ב, וזהו המס המרכזי שעליכם להכיר. המס הפדרלי נקבע לפי מדרגות מס פרוגרסיביות, שמשתנות בהתאם לגובה ההכנסה ולסטטוס המשפחתי שלכם

לדוגמה, רווק שמרוויח עד 9,875 דולר בשנה ישלם מס בשיעור של 10%, בעוד מי שמרוויח מעל 518,400 דולר בשנה ישלם מס בשיעור של 37%

מס מדינתי - State Tax

לאחר תשלום המס הפדרלי, רוב המדינות בארה"ב יגבו מס נוסף, המכונה מס מדינתי. שיעור המס המדינתי משתנה ממדינה למדינה

לדוגמה, בניו יורק המס נע בין 4% ל-8.82% , בעוד שבפלורידה כלל אין מס מדינתי על הכנסה

מס עירוני - City Tax

בנוסף למס הפדרלי והמדינתי, בערים מסוימות בארה"ב ייגבה גם מס עירוני למרות שמדובר בדרך כלל בשיעורים נמוכים, חשוב לזכור שמדובר בסכומים מצטברים שיכולים להיות משמעותיים. בערים מסוימות המס העירוני נאכף בקפדנות, ולכן אין לזלזל בו

איך כדאי להחזיק את הנכס? מבנים משפטיים שונים להשקעה

החלטתם להשקיע בנדל"ן בארה"ב, עכשיו השאלה היא איך להחזיק את הנכס? הבחירה במבנה המשפטי הנכון תשפיע על חבות המס שלכם, ולכן היא קריטית. הנה כמה מהאפשרויות המרכזיות

חברה ישראלית או זרה

השקעה בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה ישראלית יכולה לספק הגנה חשובה מפני מס ירושה בארה"ב, שהוא מס בשיעור מקסימלי של 40% עם זאת, השקעה דרך חברה ישראלית תחשוף אתכם גם למס חברות בארה"ב וגם למס סניף, שהוא מס נוסף שמוטל על רווחים של חברות זרות

חברת או שותפות בע"מ LLC

אם תבחרו להחזיק את הנכס באמצעות LLC, מיסוי ה-LLC דומה למיסוי שותפות ההכנסות מיוחסות ישירות לבעלי המניות בהתאם לאחוזי הבעלות שלהם. אם יש לכם LLC עם בעל מניות יחיד, המיסוי יתבצע באופן דומה להשקעה ישירה

חברה אמריקאית C-Corp

חברה אמריקאית חייבת במס חברות פדרלי בשיעור של 21% , וגם במס על הדיבידנדים. אפשרות זו מתאימה פחות למשקיעים פרטיים בשל הכפלת המיסוי והעלויות הנוספות

החזקה ישירה

אם אתם מחזיקים בנכס ישירות כיחידים, אתם חייבים בהגשת דוחות מס שנתיים בארה"ב ההכנסות שלכם ימוסו לפי מדרגות המס השולי שלכם, ותחויבו גם במס מדינתי ועירוני בהתאם למיקום הנכס

מיסוי הכנסות שוטפות ומיסוי בישראל: מה חשוב לדעת?

מיסוי בארה"ב

הכנסות השכירות מהנכס ימוסו בהתאם למבנה המשפטי בו בחרתם להחזיק את הנכס. לדוגמה, LLC ימוסה לפי שיעור המס השולי של בעלי המניות, ואילו C-Corp ימוסה בשיעור מס חברות

מיסוי בישראל

בישראל עומדות בפניכם שתי אפשרויות מיסוי על הכנסות משכירות בארה"ב

שיעור מס שולי - במסלול זה תוכלו לקזז הוצאות ולהפחית את חבות המס באמצעות זיכוי על מיסים ששולמו בארה"ב. המס ייקבע בהתאם להכנסות הכלליות שלכם ויחולו עליו מדרגות המס הרגילות

שיעור מס קבוע של 15% - אפשרות זו מאפשרת תשלום מס קבוע על ההכנסות, בניכוי פחת בלבד, ללא זיכוי על מיסים ששולמו בארה"ב

ומה עם מיסוי רווח הון ממכירת נכס?

כאשר אתם מוכרים נכס בארה"ב, המס על רווח ההון תלוי במשך הזמן שהחזקתם בנכס

פחות משנה - המס ייגבה לפי מדרגות המס השולי שלכם, בדומה להכנסות שוטפות

יותר משנה - המס ייגבה בשיעור מס רווח הון נמוך יותר, אך על החלק הקשור לפחת ישולם מס גבוה של 25%

אם תעמדו בתנאים מסוימים, תוכלו לדחות את מיסוי רווח ההון באמצעות תקנה 1031 של חוקי המס האמריקאים, שמאפשרת "שחלוף" נכסים

לסיכום

השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה הזדמנויות נהדרות , אך יש לתכנן בקפידה את המיסוי כדי להפיק את המיטב מההשקעה שלכם. הבנת שלושת רבדי המיסוי בארה"ב, בחירת המבנה המשפטי הנכון להחזקה, וידיעה כיצד להתנהל מול רשויות המס בישראל – כל אלו הם צעדים קריטיים בדרך להצלחה. אל תוותרו על ייעוץ מקצועי עם מומחי מס שיכולים לעזור לכם לנווט את האתגרים הללו בצורה הטובה ביותר

בין אם אתם בתחילת דרככם כמשקיעים או שאתם כבר בעלי ניסיון, ידע נכון ותכנון מוקפד הם המפתח למינוף ההשקעה ולהבטחת הצלחתה!

עד כמה אתם לוקחים בחשבון את המיסים כאשר אתם בוחנים נכס ?